Blog

انواع قرارداد در پروژه های عمرانی

انواع قرارداد در پروژه های ساختمانی
مدیریت پروژه

انواع قرارداد در پروژه های عمرانی

انواع قرارداد در پروژه های ساختمانی

در این مقالمون با انواع قرارداد های پروژه های عمرانی آشنا میشیم، خوبه که بدونیم هر کدوم از انواع قرارداد ها روی جریان نقدینگی و یا همون Cash flow تاثیر میزارن.

 
انواع قرارداد ها بر اساس FIDIC : 
  1. قرارداد های Lump sum.
  2. قرارداد های Unit Price و یا همون قیمت واحد.
  3. قرارداد های Cost Plus.
  4. قرارداد های Types & Material 
 
1. قرارداد های از نوع Lump sum.
    • در قرارداد Lump sum پیمانکار و یا مهندس بر سر انجام پروژه مشخص و مبلغ معین توافق میکنن. این نوع قرارداد ” مبلغ معین ” هم نامیده میشه.
    •  قرارداد Lump sum معمولا زمانی به کار برده میشه که اسکوپ (محدوده کار) و برنامه انجام کار به خوبی از قبل تعریف شده باشه تا پیمانکار بتونه ارزیابی دقیقی از هزینه های انجام کار داشته باشه.
مزایای قرارداد های از نوع Lump sum:
    •  ریسک مالی پایینی رو برای کارفرما داره.
    • ریسک بالای مالی رو برای پیمانکار داره.
    • با توجه به اینکه کیفیت و برنامه زمانی کار مشخص هست، نظارت و مدیریت کمتری بر عهده کارفرما هست.
    • پیمانکار انگیزه بالایی برای اتمام سریعتر کار و انجام کار با راندمان بالایی رو داره.
    • پروسه انتخاب پیمانکار در زمان مناقصه بسیار راحت تره.
 معایب قرارداد های از نوع Lump sum:
    • تغییرات بسیار سخت و هزینه پذیر هستن. (منظور از تغییرات، تغییرات در طراحی و یا نحوه اجرای کار هست)
    • نیاز هست تا قبل از اجرای مناقصه، مرحله طراحی پیشرفت کاملی رو داشته باشه( 95 الی 99 درصد).
    • پیمانکار تمایل داره تا خواسته های کار رو با روش ها/متریال با هزینه پایین انجام بده.
    • چون هر پروژه متفاوت هست نمیشه از Lesson Learned بهره برد.
    • هزینه آماده سازی مناقصه بالا هست و مدت زمان بیشتری رو نیاز داره.
    • پیمانکار ها معمولا هزینه احتیاطی/ریسک (Contingency) بالایی رو در نظر میگیرن که مبلغ تموم شده پروژه رو امکان داره کمی بالاتر ببره. 
 
2. قرارداد های از نوع Unit Price و یا همون قیمت واحد؛
    •  این نوع قرارداد بر اساس تعداد واحد کاری و قیمت واحد به ازای واحد اون کار(مثلا 200 متر مربع کف سازی سرامیک به قیمت واحد هر متر مربع 100 هزار تومان) هست.
    • سود و یا همون هزینه های بالاسری پیمانکار در همین قیمت واحد دیده شده یعنی آیتم دیگه به منظور سود پیمانکار نداریم. (البته با تجربه خودم در کشورهای اروپایی، استثناهایی هم هست).
    • قیمت نهایی کار با توجه به مقدار کار انجام شده محاسبه خواهد شد.
    • قرارداد های از این نوع برای پروژه هایی هستن که منابع کار به مشخص هستن ولی طراحی هنوز به اتمام نرسیده یا به عبارت دیگه مقادیر انجام کار هنوز مشخص نیست.
    • در نظر داشته باشید که ترکیب قرارداد های Lump Sum و قرارداد های Unit Price امر غیر معمولی در پروژه ها نیست منتها تجربه بسیار بالایی رو برای مدیریت اختلافات نیاز داره.
    • فاکتور های تاثیر گذار در قیمت در این نوع از قرارداد.
      • نیروی کار.
      • متریال مورد استفاده.
      • هزینه های بالاسری.
      • سود.
      • مالیات.
      • هزینه های مجوز و تست ها.
مزایای قرارداد های از نوع Unit Price:
    • انتخاب پیمانکار در این نوع راحت تره ولی با توجه به تجربه کاری خودم مبلغ های پیشنهادی آیتم ها باید دونه دونه مقایسه بشن.
    • به طرز قابل توجهی سرعت انجام کار بالا میره چون پیمانکار میخواد کار بیشتری رو انجام بده تا مبلغ بیشتری رو دریافت کنه ضمن اینکه هزینه های بالاسری در تسریع کار کمتر میشه.
    • این کار به کارفرما این گزینه رو میده تا پرداخت رو بر اساس کار انجام شده ملموس انجام بده.
معایب قرارداد های از نوع Unit Price:
    • انتخاب پیمانکار در این نوع راحت تره ولی با توجه به تجربه کاری خودم مبلغ های پیشنهادی آیتم ها باید دونه دونه مقایسه بشن. زمانی که در قیمت واحد از واحد زمان (ساعت و یا روز و یا … ) استفاده میکنیم، هزینه اتمام پروژه بدون محدودیت خواهد شد، به خاطر همین در این نوع قرارداد یک سقف برای واحد ها میذارن.  این نوع قرارداد ریسک های زیادی رو بر عهده کارفرما میذاره.
    • کیفیت کار میتونه در اینجا یک مساله باشه، به عنوان مثال اگر فعالیت کف سازی رو در نظر بگیریم؛ پیمانکار تمایل داره تا کار بیشتری رو انجام بده تا مبلغ بیشتری دریافت کنه اما از طرفی این تسریع غیر معمول باعث میشه کیفیت کار کاهش پیدا کنه که این مساله باید مدیریت بشه.
    • انتخاب اشتباه در پیمانکار؛ فرض کنیم دو تا پیمانکار برای یک مناقصه قیمت دادن، مسلما اونی که قیمت پایینی داده برنده میشه بازم میگم بر اساس تجربه خودم که هزینه های زیاده رو کارفرما به خاطر همین اشتباهات متحمل شد، چون قیمت پایین تر انتخاب شد پیمانکار تازه کار بود و توجهی به کیفیت کار و زمان نداشت و باعث شد که هم هزینه بیشتر و هم زمان بیشتر از دست بره، پس در انتخاب پیمانکارتون و تجربیات کاریش حسابی دقت کنین.
 
3. قرارداد های از نوع Cost Plus یا همون هزینه + درصد (درصد سود و یا بالاسری) ؛
این نوع قرارداد یک نوع قراردادی هست که در اون خریدار یا همون Purchaser (مشتری) توافق میکنه که هم هزینه کارگری Labor و هم هزینه متریال رو پرداخت کنه + هزینه سود و بالاسری نیز به انجام دهنده کار هم پرداخت میشه.
  • انواع قرارداد های Cost Plus : 
    1.  Cost Plus + درصد مشخص.
    2.   Cost Plus + درصد مشخصی از هزینه ها.
    3.  Cost Plus + درصد مشخصی از هزینه های گارانتی شده ماکزیمم هزینه.
    4.  Cost Plus + درصد مشخصی از هزینه ها + تشویقی.
    5.  Cost Plus + درصد مشخصی از هزینه های گارانتی شده ماکزیمم هزینه + تشویقی
    6.  Cost Plus + درصد مشخصی از تقسیم صرفه جویی در هر بخشی از کار.
قرارداد های Cost Plus زمانی استفاده میشن که مقادیر، منابع مورد نیاز و نیروی انسانی کار مشخص نشده باشه. در این نوع قرارداد باید توجه داشت که کلیه مواد مصالح و نیروی انسانی صرف شده برای انجام کار بخوبی رکورد بشه.
مزایای قرارداد های از نوع Cost Plus:
    • در این نوع قرارداد هیچ ریسکی بر دوش پیمانکار نیست.
    •  این نوع قرار داد به جای تمرکز بر سرعت و هزینه کل انجام کار بر روی کیفیت کار تمرکز میکنه. 
    • کارفرما هزینه اضافی پرداخت نمیکنه و فقط هزینه های مربوط به کار به طور کامل پرداخت میشه.
معایب قرارداد های از نوع Cost Plus:
    • با توجه به اینکه مبلغ نهایی مشخص نیست ممکنه پیمانکار این مبلغ رو باز بزاره و پروژه رو به اتمام نرسونه.
    • امکان داره پیمانکار پروژه رو در زمان طولانی مدت تری به اتمام برسونه.
 
4.قرارداد های از نوع Time & Material  (زمان و متریال) ؛
این نوع قرارداد ترکیبی از مبلغ مشخص – پرداخت بابت هزینه هاست یعنی زمانی به کار میره که کار به هیچ عنوان مشخص نیست. برای مثال اگر مقدار مورد نیاز نیروی انسانی مشخص نباشه یه مبلغ حرفه ای برای نرخ ساعت کاری نیروی انسانی به کار برده میشه ( مبلغ + هزینه ها).
در این نوع قرارداد ها خوبه که سقف مبلغ مشخص باشه تا از هزینه های سنگین مازاد جلوگیری بشه.
 
5.قرارداد های Fidic چی هستن و چرا باید ازون ها در پروژه های عمرانی استفاده بشه؟
در پروژه های عمرانی و صنعتی  از قراردادهای فیدیک  منظور همون Fidi  هست، به عنوان استاندارد های بین المللی در امور قراردادی استفاده میشه.
پایه گذاری این نوع از قرارداد در سال 1915 و توسط سه کشور بلژیک، فرانسه، سوییس پایه گذاری شد.
هدف اصلی این نوع قرارداد ها، ایجاد استاندارد ها برای طیف وسیعی از پروژه ها بود و در حقیقت هم اساس پروژه های عمرانی و صنعتی مشابه هست. با گذشت سالها استفاده از این نوع قرارداد، فیدیک در حال تکامل هست و مورد توجه طرفین قرارداد ها هم هست و به عنوان یک مرجع معتبر استفاده میشه.
 
فیدیک در سال 1999 براساس تعاریف ویژه و یکسری استاندارد های قراردادی پروژه های عمرانی و صنعتی منتشر شد.
 
انواع قرارداد های فیدیک

در حقیقت سه کتاب اصلی قرارداد های فیدیک به رنگ های “قرمز”، “زرد” و “سبز” انتشار یافته است.

  • کتاب قرمز (شرایط قراردادی مهندسی ساخت و ساز)؛
 اولین نوع از قرارداد های فیدیک بود که در سال 1956 برای کاری استفاده شد که در اون کارفرما کار طراحی رو انجام داده بود.
ریسک هر دو طرف بالانس شده بود و پرداخت بر اساس BOQ یا همون Bills of quantities که ترجمه اون مقادیر انجام کار هست و نوع Lump sum بود.
  • کتاب زرد (شرایط قراردادی مهندسی ساخت و ساز)؛
    • شرایط قرداد طراحی و تاسیسات (کارهای صنعتی)، توسط پیمانکار طراحی شد و برای کارهای الکتریکال، مکانیکال، مهندسی ساخت ساز بود.
    •  قرارداد طراحی و ساخت تاسیسات. ( نوعی از قرارداد که طراحی همزمان با ساخت و ساز انجام میشه.
    •  این کتاب همچنین برای کارهای عمرانی که پیمانکار به افزایش ریسک های طراحی – ساخت آگاه هست به کار برده میشه. 
    • همچنین پرداخت مانند قرارداد Lump sum بر اساس نظر مهندس مقیم سایت انجام میشه.
  • کتاب سبز؛ 
    • از کتاب سبز برای پروژه هایی که ارزش پایینتری دارن مثل پروژه هایی با بودجه معادل کمتر از 500 هزار دلار یا پروژه هایی با مدت کم بدون در نظر گرفتن اینکه طراحی با کارفرما هست یا پیمانکار.
    • در این نوع از قرارداد ها مهندس ناظر در سایت حضور نداره و پرداخت ها هم به صورت توافق ماهانه انجام میشه.
 
قرارداد های EPC و Turnkey
قرارداد های EPC: قراردادی که شامل مهندسی، تهیه (منظور تهیه متریال پروژه) و ساخت هست.

قراردادهای Turnkey هم دقیقا مشابه قرارداد های EPC منتها با در نظر گرفتن تفاوت های زیر در مفادشون: 

    • در قرارداد های EPC، کارفرما نیازهای اساسی مهندسی رو فراهم میکنه به این منظور که نقشه های جامع بر اساس نقشه های اولیه رو باید در اختیار بزاره.
    • در قراردادهای نوع Turnkey، کافرما فقط نیاز های پروژه تعریف میکنه و این وظیفه پیمانکار هست که باید نقشه های اولیه و دیتایل رو هم فراهم کنه.
    • در قراردادهای نوع Turnkey،  ساخت، بررسی، راه اندازی و تحویل سایت به کارفرما توسط پیمانکار هست اما با این نکته که امکان داره یک شرکت ثالث هم در بخش بررسی و راه اندازی بر کارهای پیمانکار نظارت داشته باشه.

Leave your thought here

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *